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2016年05月06日

「建美家 不動産投資コラム」抜粋 2016年04月。

今回も、定期的にチェックしている不動産投資家のコラムから、最近のものを集めてみた。
これを音声データに変換して、通勤時間などに聴いて参考にしている。

【建美家 不動産投資コラム】
https://www.kenbiya.com/column/

音声で聴く




【ハワイ在住大家天方エバンの「しなやかに生きるアロハな人生」】
続けて物件を売却した5つの理由 5,408アクセス
アロハー!
ハワイに移住してリモート賃貸経営をしている天方エバンです。

この度九州の大地震でたくさんの方々が被害に遭われたと報道で知りました。九州の一部の大家さんが空室を無償で貸し出されたりしていると聞き、大家さんとしてこれとない貢献のスタイルだなと尊敬の念を覚えました。

被害に遭われた方々におきましてはまだまだ大変な時期かと思いますが早期の復旧をお祈り申し上げます。

さて、久々のコラムになります。早いものでもう今年も三分の一が過ぎようとしていますね。実は今月で天方家はハワイに移住生活5年目に突入しました。サーフボード2枚とスーツケース3つだけでハワイの地に降り立ってから本当にあっという間です。

3歳と1歳だったボーイズは今年小学校3年生と幼稚園生になり、お目目ぱっちりで孫レベルに可愛い三男はハワイに来てから授かりました。夫婦共々当初の目的だった自然たっぷりの環境ですくすく子育てを実践できていると感じており、非常に幸せな毎日を過ごさせて頂いています。



ところで、今回はみなさんにビッグニュースがあります。


一棟マンションを売却しました!


昨年に続いての売却です。3月に契約、引渡しを済ませ、これで日本の不動産を一時的ではありますが、完全に整理したことになります。今回も一度だけ来日し、買主さんと面談、銀行にて抹消手続きを終え、決済日は代理人に全て任せて、僕はハワイでオンラインバンキングで着金確認をしたくらいです。

売却した物件は購入時に築2年でしたので、まだ築浅です。値段は当初予定していた額には遠く及びませんでしたが、僕は以下の理由で今回売却を決めました。

1.今の日本は絶好の売り市場である

これは多くの投資家の皆さんが体感されていることかと思います。参入する時期というよりは利確のタイミングですよね。例えば今回の売却で、税引き後に一億円手に残ったとします。これだけの額を貯金するには一体何年かかるかと思うとこれはチャンスだと思ったんです。

月々50万円貯めることができても、年間600万円ですから17年かかります。仮に一年に一千万円という大金を貯金できても10年必要です。逆に一億円を今から複利10%で運用できたら10年で2.6倍、17年で5倍になる計算です。

ハワイに旅立った時点で、僕が日本に所有していたのは2棟のマンション。そのうち、1棟を去年売却し、今回この物件を売却すれば、日本の物件はなくなることになります。それでも売却を決めたのは、ギアをもう一速あげられるかなと思ったのが大きな理由です。



2.二棟売却で直近の目標を達成できる

数年前のコラムでも書いたのですが、ある程度のキャッシュを手にするという目標を掲げていました。その当時、不動産とは離れた投資に興味が湧き始めていて、潤沢なキャッシュを不動産以外の投資に回し真の不労所得を得たいと思っていたのです。

あれから若干考え方も変わり、やはり自分には不動産なのかなと感じています。タイミングが良いことが大きいですが、今回その当時の目標を達成することができました。これは節目かなと思っています。

3.結局税金からは逃れられない

希望額よりまぁまぁ低い額で今回売却を決めたのですが、金額を変えてあーでもないこーでもないとシミュレーションするうちに、一つ気がついたことがあります。それは、売値が上がればそれだけ税金も上がり、税引き後の差は思ったほど変わらなかったという点です。

今回は個人名義の物件でしたので、キャピタルゲインの課税は残念ながら逃れられません。潔く払うかという気持ちになったら、逆に税引き後の資金は自由なお金だと思えるようになり、気が楽になりました。

とは言っても所得税に復興特別税が上乗せされ、結構な額になりますので、なるべく考えないようにしています( 笑 )



4.潮目の変化は近いと考えている

これは僕の全くの私見ですので、どうか鵜呑みにしないでほしいのですが、現在の上げ相場はそろそろターニングポイントに来ているのではと感じています。この好景気がオリンピックまでは続くという憶測を時々耳にします。

でも、僕はみんなが思っている時期より早い段階に状況が変わるのではと思っているんです。それなら前述の理由もあるし、一度ポジション整理しようかなと考えたわけです。この判断が凶と出るか吉と出るか神のみぞ知るですね。

5.現状で日本における買い増しが難しい

僕は自慢じゃありませんが、巷の大家さんほど融資に関してノウハウはありません。さらに米国居住というハンデもあり、さらなる融資はなかなか難しいという現実に直面したんです。

太陽光パネルを購入しようとお付き合いのある金融機関に打診しましたが、結局全滅。今までの実績を全くと言ってもいいくらい考慮してくれず、買い増せないなら売っちゃおうかという考えに行き着いたのです。

こうして売却してひと月ほど経ちましたが、良かったかなと思っています。潤沢な資金があることにより、また新たな扉が開けられたという気がしているんです。ちょっとワクワクしています。

実はもう既に次の不動産を国内外で探し始めています。そう、日本とアメリカの両国が僕の対象マーケットです。今後、この資金を何に再投資するのか逐一レポートしたいと思います。


最後に少し宣伝させてください。この度ハワイで独立し、不動産会社を立ち上げました! 名前は「 Live Love Hawaii Realty 」といいます。ハワイ大好きな人のためにハワイ不動産を思いっきり楽しんでもらいたいという願いで設立しました。



ラグジュアリーとか、ワンランク上とかじゃない、普段着のハワイ不動産です。Airbnbを使ってハワイで収益力を最大限にアップさせることを得意としています。ますます楽しくがんばっていきますので、興味のある方は連絡くださいね。

マハロ!

天方エバン

2016年5月2日掲載



【加藤隆の不動産投資で地獄を見た人の怖い話】
アベノミクスバブルの崩壊はいつ? 6,420アクセス
加藤隆さんの不動産投資コラムRSS
■ アベノミクスミニミニバブルの崩壊はいつ?

2016年になって、ずっと、株が大暴落し続けています。不動産の方は、低金利・マイナス金利という金融緩和ブームのせいか、未だに、アベノミクス・東京オリンピックブームか、需要が多いようです。

ところで、平成バブルの頃を思い起こせば、1980年中頃から平成バブルが始まり、1989年末に日経平均4万円弱の最高値をつけましたが、1990年初から、大暴落。一気に、半値の2万円位になり、再安値では、6千円代に迄大暴落したものです。

不動産については、タイムラグがあり、1年後位から、大暴落が始まりました。

株の方は、コンピュータによるシステム自動売買もあり、その瞬間瞬間の思惑・人気で、ジェットコースターのように乱高下します。ところが、不動産の方は、同じものは二つとはなく、株の様な標準相場があるわけではありません。

インサイダーという発想もなく、相続・売り急ぎ等の為、割安で変えたり、逆に、割高で売れたりすることもあり得ます。また、通常、賃貸借契約期間は2〜3年間で、賃貸料は、頻繁には、変わりません。

「 衣食住 」の「 住 」であり、比較的安定しており、乱高下もしません。そのため、収益還元法で見れば、評価額も安定しがちです。役所の評価( 固定資産税評価額・路線価格・公示価格・標準価格等 )も同様です。( もっとも、バブル期の様な、取引事例比較法であれば、価格は乱高下しましたが )。

これは、不動産の「 遅行性 」・「 安定性 」とも呼ばれています。なお、1990年のバブル崩壊は、既に不景気となっているタイミングに、時期を逸した不動産融資禁止令が出されたことがきっかけになりました。

この例で行けば、今回のアベノミクスミニミニバブルは、早ければ、2017年頃は、崩壊するかも知れません。

■ バブル崩壊後はバーゲンセールがやってくる

次に、オリンピックを視点に考えてみましょう。1964年の東京オリンピックの際も、また、他の国のオリンピックの際も、遅くともオリンピック開催の2年前には、景気が悪化し始めているようです。

この例で行けば、遅くとも、2018年には、景気が悪化しそうです。以上、いずれにせよ、2017〜2018年頃が、アベノミクスミニミニバブル崩壊の可能性が高いのではないかと、私は思っています。

バブル崩壊ともなれば、賃貸料の下落はさほどではないにもかかわらず、物件価格は暴落します。不景気で資金需要もなく、調達金利も下がります。それらの結果、利回り・キャッシュフローも向上します。その代わり、資金調達も苦労します。

大金持で、現預金を沢山持っている人や、信用力があり、資金調達できる人は、バーゲンセールで、より取り見取りで、二束三文となった不動産を買うことができるでしょう。

今、成功している不動産経営者のほとんどは、平成バブル崩壊後、賃貸料はさほど下がらないのに、物件価格が下がり、低利の資金調達で、利回り・キャッシュフローを取り、成功したものです。

貧富の差はますます拡大していくものですね。( ちなみに、私は、平成バブル期の不良物件も抱え、最近は、悪徳金融機関・悪徳不動産会社に騙され、「 貧 」( 大貧民 )の方ですが・・・ )。

でも、私も含めた「 しがない貧乏サラリーマン 」も、あきらめないで下さい。どんな時代でも、相続・売り急ぎ物件はあるものです。割安で優良物件を購入できる可能性はあるはずです。

それは、川上の未公開情報だけではなく、一般の公開情報に混じっていることもあり得ます。自己資金を貯めていれば、融資割合のいまいちな融資や、最悪、現金購入という手もあります。また、融資が厳しくなるタイムラグの瞬間を活用できるやも知れません。

■ 変化のスピードはどんどん速くなっている

ところで、株の大暴落は、外人の日本株売り越しだそうですが、正に、この原稿を書いていた2016年4月某日、日本経済新聞によると、不動産の取引も、外資の不動産ファンド不振により、前年比25%減とのことです。

中国バブル崩壊、石油等資源価格暴落によるオイルマネー崩壊等もあるし、何より、日本の少子高齢化、人口減、債務増、不景気、信用不安もあるのではないでしょうか。IT化もあって、変化のスピードはどんどん速くなっています。不動産バブル崩壊も早いかも知れません。

以上、目先の短期目線で見てきましたが、長い目の長期目線で見てみると、少子高齢化、人口減、不景気で、1,200兆円という多額の債務を抱えた日本は、紙幣・国債増刷、金融緩和、インフレ政策でいき、貨幣価値( 借金の実質負担 )を減らしていくことでしょう。

税収増・経費減にも限界がある以上、これしかないでしょう。へたをこけば、ハイパーインフレです。目先の金利上昇をしのげば、借入金を活用して、数に限りのある実物資産( 不動産等 )にしておくのがベストとなるのでは、と個人的には考えています。

【 まとめ 】
目先、アベノミクスミニミニバブル崩壊、株大暴落・不動産暴落もあるかも知れません。しかし、長期的に見て、インフレを想定すれば、金利上昇には気を付けつつも、借入金を活用した不動産経営は有効かと思います。

2016年4月24日掲載



自分の死後に家族に迷惑をかけないための対処法ー配偶者の理解を得るためにー 4,468アクセス
加藤隆さんの不動産投資コラムRSS
不動産経営において、なかなか配偶者( 妻・夫 )の理解が得られずに、止むを得ず、内緒でやったり、詳細を話さずにやったりしているという人の話を聞くことがあります。「 夫に内緒で○億円 」という本も出ていますね。

反対されても買えるという人もいますが、実際には、配偶者に「 連帯保証 」・「 連帯債務 」の同意が得られずに、売買契約・金銭消費貸借契約が締結できないというケースも珍しくないようです。

■ 配偶者に理解してもらうためにできること

連帯保証・連帯債務は「 離婚しても効力は続く 」ので、慎重なタイプの配偶者は抵抗を感じるようです。夫婦仲は円満でも、「 親が借金で苦労したから、自分は借金をしない 」と頑なになっているような場合は、説得も難しいようです。

金融機関によっては、連帯保証・連帯債務ではなく、配偶者の「 確認書 」を取るところもあります。

これは、連帯保証・連帯債務という法的な根拠までは求めないまでも、配偶者が不動産経営のことを全く知らず、相続の際にトラブルになることを防ぐためのものです。

不動産経営者によっては、セミナー・不動産会社訪問・金融機関訪問・物件視察等を夫婦・子供づれでまわっておられる方もいます。家族ともども、不動産経営への理解が深まり、いいことだと思います。

物件視察にあたっても、配偶者という異性や子供という違う世代の目でも見ることができ、新たな発見があることも多いものです。不動産会社・金融機関にとっても、後で、家庭内でもめるリスクも少なく、好ましいことだと思われます。

家族で物件視察を兼ねて、近隣を探索したり、遠方にある場合には、旅行も兼ねて行ったりすることで、仕事が楽しみにもなります。( 少なくとも本人分等ある程度経費計上もできるでしょうし )。

■ 自分が死んだらどうなるかを伝えて不安を解消する

配偶者が不動産投資に反対していたけれど理解してくれるようになった、という人の話を聞くと、まずは無借金か小さい借金で物件を買い、その収入の一部で家族でおいしいものを食べたり、プレゼントをしたりして、「 儲かっていること 」を実感してもらうのがいいようです。

借金が怖いという配偶者を安心させるために、毎月、キャッシュフローが積みあがっていく様子がわかる通帳を見せたという人もいました。「 ほら、返済比率がこれだけ低いんだから、リスクは小さいよ 」という具合です。

また、多くの人は団信を利用していると思います。この団信について説明し、「 自分が死んだら借金は残らない。それでいて、家賃は入ってくる 」ということ伝えることも効果的です。

反対する理由は「 借金が怖い 」というものが多いので、このあたりの仕組みを配偶者に伝えられれば、納得してもらいやすいようです。さらに安心してもらうためには、「 自分が死んだ場合に家族はどうすればいいか 」をきっちりと伝えることです。

財務諸表( 貸借対照表・損益計算書・資金繰り表 )、資産管理表・借入管理表等は関連資料と共に最新化させておき、どこにあるかを知らせておきましょう。( ただし、子供には、あまりあてにされないように注意! )

「 自分にもしものことがあった場合は、この金融機関に連絡して、保険金の支払いの手続き等を実施してもらって 」ということも伝えます。金融機関によってはいい加減なところもありますから、折りを見て、担当者に自分の配偶者を紹介しておくのもいいでしょう。

万一のことを想定した活動のことを、「 就活 」ならぬ「 終活 」というそうですが、相続についても、自分が元気なうちから、家族と話し合っておくことが大切です。

戦前の家督( 長男 )相続・相続税等、昔は余程の大金持ち以外には無縁ガソリンの世界でしたが、戦後の民法改正、相続税増税もあって、一般庶民にも相続の問題が関わってくるようになりました。

節税・遺産分割・納税資金対策は不動産投資を行う上で、非常に重要なことですから、先延ばしはいけません。自分が「家族のため」に苦労して築き上げた資産が、死んだあと、「 家族のお荷物 」になってしまっては本末転倒です。

■ 私が実践していること

私が家族に迷惑をかけないように、どういった点に注意しているかをお伝えします。

第一は、ノウハウの共有です。不動産全般・法律・会計等、浅く広く、妻や子供たちにも伝えています。

第二は、情報の共有です。財務諸表( 貸借対照表・損益計算書・資金繰り表 )、「 資産一覧表 」・「 借入金一覧表 」・「 家賃一覧表 」・「 連絡先一覧表( 不動産会社・金融機関・保険会社・各種士業の先生等 )」等について、どこにあるかを伝えておきます。

第三に、重要物・重要書類・関連書類整備です。実印・銀行届出印、預金通帳・銀行カード・ネットバンキングワンタイムパスワードキー等、登記済証( 権利証 )、印鑑証明書・住民票用カード・マイナンバーカード、保険証券等です。

これらをきちんと分類して、ファイルに整理しておくことで、何かあったときの負担を小さくしています。一言で言うと、「 文書化 」・「 属人化排除 」・「 複数・バックアップ体制 」をとっているのです。ビジネスと同じですね。

また、普段からある程度、不動産会社等に業務を委託し、自分がいなくてもうまく回るようにすることも心がけています。そうすれば、自分がいなくても、すぐに困ることはありません。

不動産経営では、うまくいったら家族にしっかりと還元することはもちろん、万一、何かあったときも家族に迷惑をかけないことは必須です。その気持ちが伝われば、家族も協力してくれるのではないでしょうか。

私も57才。今でこそ平均寿命80年となりましたが、昔の「 人生50年 」の時代なら、とっくに死んでいます。昨今は、今日も1日無事に生き延びられたと、1日1日を大切に感じております。

【 まとめ 】
不動産経営においては、配偶者の理解・協力も重要になってきます。自分に万一のことがあった場合も想定して、情報を共有し、理解を得ていきましょう!!

2016年4月7日掲載


【元サラリーマン大家あかちゃん 赤井誠、二足のわらじで不動産投資】
地震保険で注意すべきこと! 6,180アクセス
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こんにちは。赤井誠です。
今回の熊本を中心とした九州の大地震では本当に多くの方が被害にあわれて、大変だと思います。連日の報道を見ても本当に胸が痛くなります。

私自身も九州には何度も出かけていて、今回つぶれてしまった阿蘇神社には昨年の5月に大家仲間と行ったばかりでした。阿蘇神社の楼門には感動したものでした。それが完全につぶれた姿を見たのは本当に悲しいです。



本日は、私が経験した東北大震災の時のアパート被害について、その後の地震保険での処理についてお話したいと思います。

ご存知だと思いますが、地震による被害は火災保険では保険金はおりません。たとえ、地震が原因で火災になっても火災保険金はおりません。そのため、何か大きな地震により被害を受けると、地震保険に入っていない大家さんは何の補填も得ることができず、破綻する可能性すらあります。

そのためにも地震保険には絶対加入しておくべきだと思います。

地震保険は火災保険とは違った査定方法がとられています。その主たるものが「 全損 」「 半損 」「 一部損 」という認定基準に基づいた考えかたです。この考え方を理解しておくことはとても重要です。

実は、3.11当時、私も複数の所有物件を持っていましたが、地震保険に入っていたのは半分ぐらいの物件でした。さらに、仙台の物件は残念ながら地震保険に入っていませんでした。

当時はやはり、あまりキャッシュフローが潤沢ではなく、地震保険も高いので、目の前のキャッシュを優先するという愚かな選択をしていました。今考えると怖いですね。

自分自身で何の根拠もなく、「 こういう物件は地震保険に入らなくても大丈夫 」という下記のような基準を作っており、仙台の物件はこれにマッチしていたので、大丈夫だろうと考えていました。

・一部屋が小さいこと( 壊れにくい )
・壁工法( 2x4 )の造りであること( 在来工法より強靭 )
・形が細長くないこと

結果は、津波はぎりぎりのところで止まり、最悪の事態は免れました。ただ、部屋の中や外側に多少は被害があったりして、十分に地震保険で「 一部損 」の認定は受けられたはずなのに、すべて自費で修理しなくてはなりませんでした。

他の物件で、地震保険に入っていたものは、関東の物件ですら「 一部損 」の認定を受け、何十万もの見舞金を受け取ることができました。その後、すべての物件は地震保険に加入し、今後起こるかもしれない大震災に備えています。

今回、熊本の震災などは問題なく、保険の対象になると思いますので、加入されている方はぱっと見て大丈夫でも、ぜひ地震保険の請求をして、物件の修理に当て、入居者の安全を確保してください。

基礎などに亀裂が発生したりしていれば、「 一部損 」の認定は十分受けられる可能性があると思います。

あと、もうひとつアドバイスができるとすれば、もし今現在、地震保険に入っていなくて、この地震で怖くなって、これからすべての物件に入ろうと考えている方は、物件が現在被害を受けていないことを証明できる写真をとっておきましょう。

そして、それを印刷して、公証人役場などでチェックしてもらっておいたほうが良いと思います。被害にあわれているなら、きちんと修理して、その証明をもって地震保険に入ったほうがいいと思います。

なぜそんなことを言うかというと、実は私が東北震災の後からあわてて加入した地震保険で、それをしなかったために、困ったことになった経験があるからです。

その時は、あきらかに東北震災以降の地震で建物に被害があったにも関わらず、東北震災の時に起きたもの( 地震保険に入る前に )かどうか区別できないということで否認され、地震保険の「 一部損 」認定を受けられませんでした。

とにかく、日本は地震大国です。地震保険は高いですが、アパマン経営をするうえでの必要経費と考え、ぜひ、入るようにしてくださいね。
最後に一日も早い熊本を中心とした九州各地の復興をお祈りしたいと思います。


2016年4月21日掲載


利回りが低下した今、何に投資すべきか。 8,786アクセス
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こんにちは。赤井誠です。
もう4月ですね。桜が美しい季節になりました。

この時期の日本は本当に美しくて、日本に住んでいるのがうれしくなります。大家さんにとっても繁忙期の忙しさが一段落した段階ですので、ゆっくりお花見を楽しんだ方も多いと思います。

本日は、現在のような利回りが低下した中で、私自身が何を考えて投資しているかについて、お話したいと思います。あくまでも私個人の考えですので、ご了承ください。

今のような不動産ブームが過熱する前までは、インターネット上の様々なサイトを見ると、10%以上の利回りの物件は非常にたくさんありました。しかし、現在は本当にごくわずかになっています。

たまに見つけても、かなりの問題を抱えている物件や、人里離れた場所など、賃貸として運営するのは非常に難しいものばかりです。

比較的良いものとして見つかるのは、都内の良い立地では5%前後、私の住んでいる横浜あたりでも7〜8%ぐらいのものばかりです。

そんな環境なので、私も別の投資を様々な視点で検討しており、多くの方とその他の投資に関してお話しする機会を持っています。

例えば、自分自身でもアジアなどの発展途上国の不動産をキャピタルゲイン狙いで挑戦していますが、それほど大きな成果を出せていないのが現状です。

その中で、あらためて検討してみると、「 インカムゲインの持つ価値の高さ 」を感じます。

今は利回りが低下したと言っても、ある程度の投資家であれば融資金利も安くすることができ、実質利回りを3−5%確保することは十分可能ではないでしょうか。

例えば、1,000万円を投資して、年利5%で複利で回すと、

1年目 1050万円
2年目 1102.5万円
3年目 1157.6万円
4年目 1215.5万円
5年目 1276.3万円

となり、約5年の複利運用で1,000万円の投資で276万円を得ることができます。

もし、レバレッジを2倍にして、2,000万円で運用したとすると、

1年目 2100.0万円
2年目 2205.0万円
3年目 2315.3万円
4年目 2431.0万円
5年目 2552.6万円

となり、約5年の複利運用で1,000万円の投資で552万円を得ることができます。

結構大きな金額だとは思いませんか?

キャピタル狙いの投資としては、新興国の海外投資や株式・金・コイン投資などもあると思いますが、上記のようなインカムの複利効果に対して優位性があるのかをきちんと考えて投資する必要があると思います。

例えば、1,000万円が5年で1,500万に増えると思うと、良いキャピタルの投資に思えますが、これは前例にもあげたように、レバレッジ2倍で年利5%の複利運用と変わらないということです。

たった5%でも、複利で考えると非常に大きい金額になります。

この複利効果を考慮してみても、十分にうま味がある投資と思えれば、新たな投資に切り替えていくことも正しい選択だと思います。

私は残念ながら、現在の利回りの下がった不動産に比べても、投資効果が高いと思える別の投資方法を見つけることができず、このような状況下でも日本の不動産をメインでやっていくのが一番効率的ではないかと考えています。

さらに、世界を回ってNYCやパリなんかとくらべても、東京の不動産ってそれほど高くないなということも感じます。

まあ、投資なので先はどうなるかはわかりませんが、キャピタル投資と比較するときは、インカム投資の年利何%相当なのかを比較として考えてみると、わかりやすいかもしれませんね。

2016年4月8日掲載



【元銀行員・岡元公夫の二ーハオ!東京の不動産いかがですか?】
大家が地震に備える3つの方法 5,445アクセス
岡元公夫さんの不動産投資コラムRSS
このコラムを書く直前に熊本・大分方面で大地震がありました。震災の被災者の皆様には心よりお見舞い申し上げます。

日本で大家をしていて避けられないリスクの一つが地震です。地震は私たちが物心つく前から身を持って体験しているので、そのリスクに異論はないでしょう。

地震のリスクをなくすことはできません。では、どうやって、そのリスクを軽減できるか今回は考えてみましょう。

■ 地震保険の意義

地震のリスクヘッジとして、まず思い浮かぶのが地震保険だと思います。実際、東日本大震災の時に、地震保険が適用された知人の大家さんは多かったです。まず、地震保険について、あらためて検証してみましょう。

1)1回の地震等により支払われる保険金の総額

1回の地震等により支払われる保険金の総額には、あらかじめ限度額が定められており、これを「 保険金総支払限度額 」といいます。背景には、保険のシステムを守るために、甚大な被害に対する補償には制限を加えざるを得ないという事情があります。

東日本大震災当時は、全保険会社合計の支払い限度額を、5.5兆円と定めていました。仮に、それを超える支払いが発生した時は、各契約への支払いを案分で減らすことになっています。

その後、保険金総支払限度額は増額され、平成28年4月現在、1回の地震等による保険金の総支払限度額は11.3兆円になっています。

日本損害保険協会の2012年5月時点の調査によると、東日本大震災に係る地震保険の支払金額総額は1兆2,345億円でした。その後も、保険金の申請はありましたから、支払総額はもっと増えているでしょう。

下記添付の表は、日本損害保険協会が東日本大震災に係る地震保険の支払内容の内訳です。



震源に近い宮城県・福島県の支払保険金は7,168億円でした。

総務省統計局の資料によると2014年10月時点での宮城・福島の人口は426万人です。それに対し、東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県の首都圏の人口は3,592万人です。単純人口比は8.4倍です。

単純に比例すれば、東日本大震災と同等の地震が首都圏であっても1回の地震等による保険金の総支払限度額の範囲内となります。

しかし、東日本大震災は、プレート( 岩盤 )の境界域で起こる海溝型地震でした。震源から被害地域への距離もありました。それに対し、首都圏で想定されるのは直下型地震です。前提条件が全く異なります。

また宮城や福島に比べて、首都圏は住宅の密集度も高く、建物が直接の地震には耐えられたとしても、阪神・淡路大震災の時のように、その後の火災で広範囲に類焼することもあるでしょう。

首都圏直下地震の他にも、東海・東南海・南海トラフ地震でも、東日本大震災をはるかに超える被害が予想されています。

また、最近は地震保険に加入される方が多くなっています。損害保険料率算出機構が、2014年度中に新規に契約された火災保険のうち、地震保険を付帯した割合を都道府県別にまとめています。

それによると、全国平均は59.3%となり、2010度の48.1%より11.2ポイント伸びています。首都圏や広範囲にわたる大地震で1回の地震等による保険金の総支払限度額を超えることは果たしてないのでしょうか。

2)1件あたりの保険金額

地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30%〜50%の範囲内で決めることが可能です。ただし、一戸あたり5,000万円が限度です。

一棟物賃貸マンション・アパートの場合でも、大半は一戸あたり5,000万円の範囲内でしょう。それにしても、地震による被害の場合の保険金は、火災保険の保険金額の半分以下です。

建物が全損しても、保険でカバーできる損害額は半分以下ということです。

3)地震保険料

地震保険の保険料は、保険対象である建物の構造、所在地別に算出されます。保険期間は短期( 1年 )もしくは長期( 2年〜5年 )です。

コラム執筆時点での保険期間1年の場合の保険金額1,000万円あたりの保険料は、地域別に耐火建築物で6,500円から20,200円。非耐火建築物で10,600円から32,600円です。

実に保険料は、地域により3倍以上の開きがあります。ちなみに東京・千葉・神奈川・静岡・愛知など首都直下型や東海・東南海トラフ地震が想定される地域は地震保険料が最も高い地域に該当します。

「 1回の地震等により支払われる保険金の総額 」「 1件あたりの保険金額 」「 地震保険料 」の3つの要素から勘案すると、首都圏や広範囲な大地震が想定されない地方の地域は、比較的地震保険によるリスクヘッジが効果的な地域といえます。

続きは次回に。

2016年4月19日掲載




【教えて!プロの人! 大家さんの知りたい"情報"伝えます】
Airbnbから撤退した上司と「駐車場」からの収入 7,059アクセス
https://www.kenbiya.com/column/puro/11/

皆さんの中には、話題の「 Airbnb 」に関心を持つ人も多いと思います。外国人観光客が年々増加し、ホテルの予約が取れないという問題が表面化されたため、政府も旅館業の緩和に動いています。

私の大家仲間の一人も、「 Airbnb 」のプラットフォームを使い、自ら所有する区分マンションの一室で民泊をスタートさせました。この手法は、( 法的にはグレーですが )「 旅館業 」の許可を得ることなく誰でも参入することができます。

短期間に大きな収益を上げている成功事例や新刊書籍も昨年末から続々と発行されています。しかし、私は手を出そうとは思いません。というのも、私の元上司から、こんな話を聞いたからです。

■ 近隣住民からクレームが殺到したAirbnb

その上司は、タワーマンションの26階部分に所有していたセカンドハウスを使い、昨年の5月からAirbnbを使った宿泊サービスをスタートさせました。7月から9月までは、連日ほぼ満室状態が続き、大きな収入を得ることができました。

その頃から、同じマンション内でAirbnb用に貸し出される部屋がどんどん増え、一階ロビーなどで、スーツケースを持った外国人旅行客のグループが頻繁に見かけられるようになりました。

しばらくすると、トラブルが発生するようになりました。例えば、旅行者がレンタカーを好き勝手に駐車してしまい、居住者から、「 自分の駐車場スペースに無断駐車されている 」という管理会社への通報が相次いだのです。

室内のテレビインターフォンについているオートロックの解除ボタンを押すべきところを、誤って「 非常ボタン 」を押してしまう旅行者も続出し、防災センターから警備員を出動させることも何度か発生しました。

そして、一番問題なのは旅行者同士が大勢集まって、夜遅くまでパーティーで大騒ぎをすることでした。そのうち、住民の中で「 旅行者への貸し出し反対 」の動きが大きくなり、自警団までできました。

それらしい部屋のドアに、「 Airbnbをやめて 」と張り紙をしたり、マンション内を歩く外国人をつかまえて、「 Airbnbの旅行者か? 」と質問をし、「 はい 」と答えると強制的に外に出すといった行動を起こしたりする人も出てきました。

せっかく海外から沖縄へやってきて、このような目にあった旅行者は本当に気の毒だと思います。その上司は結局、Airbnbを辞めて、「 家具付きマンスリーマンション 」の募集方法に変更しました。

ここまで険悪になったのは宿泊ルールをきちんと決めない中で、Airbnbをスタートさせた人たちに責任があると思います。そして、自己所有とはいえ、区分マンションはロビーやエレベーターなど共用部分が多いため、Airbnbに不向きであると個人的には感じています。

Airbnbはとても画期的なシステムですし、理念もすばらしいものだと思います。しかし、現段階で法的にグレーであることは、無視できない問題です。短期的に儲かっても、いつまで続けられるかわかりませんし、私の上司の例のように、周りの人を巻き込んで迷惑をかけてしまうリスクもあります。

■ 旅館業とあわせて駐車場を経営

さて、話は私が旅館業を始めたところに戻ります。旅館業をはじめると、宿泊者から要望の声が上がってきました。「 美味しいお店を教えて 」「 近くにコンビニはある? 」など、内容は様々です。その中でも特に多かったのが、「 駐車場の有無 」についての質問です。

滞在中、レンタカーを借りて移動する人が多いためです。幸いなことに、近隣に約50坪の更地があり、地主さんと直接交渉したところ、毎月4万円で借りられることになりました。参考までに、近隣の月極駐車料は6,000円から8,000円の地域です。

50坪に線を引くと、9台のスペースが確保できました。一日いくらで貸し出そうかと考え、1,000円に設定しました。「 1,000円×9台×30日=270,000円 」。稼働率が100%になら、4万円が最大27万円になるのですから、やりがいがあります。

この方法は安く土地を借りられる田舎ほど、実現できる可能性が高くなります。1,000円といわず、1日500円でも充分な収益率です。現状では70%前後の稼働率ですが、旅館業を行う上で、大きな収入源になっています。

そんなわけで、私は「 旅館業 」だけでなく、駐車場からも収入を得られるようになりました。通常のアパート経営から、「 家賃をいただくアパート経営と宿泊料をもらうホテルの両方で空室を埋める 」という手法にシフトしたことは正解でした。

当初の狙いどおり、収益も普通にアパートをやっているときより、かなり増えました。このビジネスからの売上が定着して収入が増えれば、不動産の価値も高まることになるでしょう。

2016年4月18日掲載



【長嶋修 エリートが集まる『1パーセントクラブ』へようこそ】
国や政治に頼れない今、「個人」としてすべきこと。 4,442アクセス
長嶋修さんの不動産投資コラムRSS
昨年後半からの中国経済腰折れに端を発して、世界経済は減速局面へ。好調だった米経済にも不穏な空気感が漂い、利上げは延期観測。国内ではアベノミクスから3年たち、前政権時どん底だった株価や不動産市場は一定の水準を取り戻したものの、景気回復実感には程遠い状態が続いています。

なにより2%のインフレ目標は全く達成できておらず、各種景気指標も弱いままで、このままでは今後達成できる見込みもありません。成長戦略は魅力や実行力が乏しく、マイナス金利導入も設備投資や住宅投資に大きなカンフルとして効いているようにはみえませんね。

頼みの綱はなんといっても個人消費の回復ですが、新年度の賃上げも勢いはなく、盛り上がりに欠けます。雇用が増えたといってもそれは非正規中心であり、平均賃金は下落しています。

このような中、不動産市場は都心の新築タワーマンションや3区・5区の中古マンションは、アベノミクスへの期待や相続税対策、外国人投資などを要素として勢い良く価格を上げつつ売れてきましたが、やはり昨年後半に息切れ感から停滞局面。

首都圏新築マンション契約率は好不調を占う分岐点であるとされる70%を割り込み、都心3区中古マンション市場は新規売り出しが増えたにも関わらず成約は伸びず、在庫が積み上がっています。

賃貸住宅市場では相続税対策から需給を無視した賃貸住宅建設が増え続け、その結果、首都圏木造アパートの空き家率は昨春からものすごい勢いで増加するといったゆがみも見られます。

思えば日本は、90年のバブル崩壊から、ありとあらゆる手を打って景気回復に努めてきたわけですが、それらはあくまで短期的な効果を狙ったものでした。

ムダな公共工事や住宅投資を積み上げるだけで本格的な社会・経済構造改革を行わなかった結果、だんだんと強烈なカンフル剤を打たなければ、持たなくなってきたということではないでしょうか。

人口、とりわけ生産年齢人口は今後も減少を続け、社会保障負担は増大。このままいけば年金はもちませんし、そもそも現役層の負担がますほど消費パワーも担税力も減退します。

こうしたマクロ環境を見ると明るい話はあまり見られません。一言でいえばタイタニック号のように「 ゆるやかに衰退 」していく日本が見えている、といったところでしょう。

こうしたことはなんとなく皆が感じていても、たとえば中国のように、2軒目以降の不動産購入時の頭金割合を5割に引き上げるとか、国内消費を喚起するために爆買い禁止のため関税大幅引き上げとか、その中身は別にしても「 大胆な手を打てない 」のが日本の特性です。

では、こうした中で、私たち一人一人は何を考えてどう行動すればよいのでしょうか?

まずは「 国や政治に依存しないこと 」。もう結論を出してもいい頃かと思いますが、アベノミクスは限定的な効果しか生まなかったのです。かといって、政権交代でこの局面が打開できるかといえば、それも考えにくいでしょう。

また、私たちより若い世代で、年金がまともにもらえると思っている人は少ないのではないでしょうか。高齢者中心の有権者構造が変わらなければこれも変革を望むのは難しいと思います。

私の所属する不動産市場でも、構造改革の必要性やその方向性は随分と前から叫ばれていたにも関わらず、実態としては随分とゆっくりとした進捗しかなく、その変化はまったく遅いものです。

これもやはり、高齢者や既得権益側者が理事を務める旧態依然とした「 業界団体 」等の存在があるため。官僚の上司は政治家であり、政治家は有権者の鏡ですが、有権者構造を考えれば年金削減等とはいえないはず。てっとり早く集票できる有権者イコール「 業界団体 」・・・といった構図です。

では、どうするか? いまは有権者、すなわち「 個人が動く 」しかないのです。そもそも政治や国は、それそのものが主導をするのではなく、民間や個人の動きをフォローするのがスジです。

次に「 実力をつけておくこと 」。この実力は、いくつかの要素に分解されます。たとえば「 知識 」「 経験 」「 資金力 」「 人脈 」など。客観的に自分を見つめ、今の自分にあるもの、足りないものを書き出し、その強化に努めてはいかがでしょうか。

実力として、もう一つ重要な要素が「 考え方 」です。人はどうしてもこれまで従ってきた慣行や慣習を自明のものとして、つまりアタリマエのこととして受け取りがちです。そしていつのまにかその前提で物事を考えて行動してしまうのです。

自分が創りだした、このような「 箱 」に自身が入り込んでいないか、客観的に自分を見つめられるかどうか。

たとえていうなら「 意思や思考としての自分 」が、今ここにいる「 肉体的な自分自身 」を、リモコンで動かしているというような客観的な態度が必要です。それなしには自身の「 思い込みの枠 」にとらわれたままでしょう。

最後に、「 健康 」です。何か事にあたるとき、またたとえどんなに成功したとしても、健康でなければ全ては限定的。健康に対する配慮や投資は惜しむべきではないと思います。

健康であるために必要なことは人によって様々でしょう。たとえば私の場合は「 一日一食 」「 歩く 」「 筋トレ 」などですが、自分に合ったものを見つけられるといいですね。

2016年4月14日掲載




【サラリーマン脇田雄太のワッキー流リフォーム術】
10部屋で110万円の築古アパート再生にかかる修繕費 6,802アクセス
脇田雄太さんの不動産投資コラムRSS
■ 11世帯110万円のアパートを発見!

前回の「12戸450万円のアパートのその後。雨漏り・カビ・柱の腐食をどうしたか?」はいかがでしたか? 築古・激安物件を購入する際の建物等の事前検査の重要性を改めて考えさせられる物件でした。

今回のコラムも、築古・激安物件のお話です。今回は脇田の友人が、「11世帯110万円アパート」を紹介されたところから始まります。ワンルームではありますが、11世帯で110万円とは脇田もびっくりです。

まず友人と物件との出会いですが、ある日、親しくしている売買仲介さんから「 11世帯で110万円の一棟物アパートがあります。興味はありませんか? 」と連絡が入ったのが始まりでした。

友人は当初「 まともな物件ではないのでは? 」と冷ややかに捉えていたのですが、「 土地は所有権、11世帯中4世帯は入居中 」と聞き、すぐに物件を案内してもらう約束をしました。

■ 共用廊下崩落

すぐに現場へ駆け付けて物件を見ると、それはよくある2階建ての築古アパートでした。ところが、一つおかしな点がありました。2階の共用廊下が約1/3程度、崩落していて「 ない 」のです。

こんな状態では、2階の奥にある3世帯は玄関から出入りすることができません。「 売り出し中のアパートで、共用廊下が使えないほど崩れている物件を見たのは初めて! 」と脇田の友人は笑っていました( 笑 )。

「 なぜ共用廊下がないのだろう? 」その原因を探ろうと廊下の真下を確認したところ、なんと、廊下を支える鉄製の柱や梁がその部分だけ存在しないことが分かりました。

後日、大工さんと鉄骨屋さんに現場を確認してもらったところ、「 建物本体の住居部分はしっかりとしているので、共用廊下設置時の手抜き工事が原因だろう 」との見解でした。

逆に言うと、この崩れ落ちた2階の共用廊下を復旧することさえできれば、建物は使えるということです。工事の見積もりは約200万円でしたので、それを考慮してもいける物件かを検討することになりました。

■ シロアリ天国

次に問題だと感じたのは、シロアリ被害についてでした。外部からでもよく観察すれば判別できるほど、シロアリによる木部の劣化が進んでいたのです。

共用廊下や室内のいたるところにシロアリの死骸が認められましたし、外壁の隙間から内部を観察してみると、シロアリが木材を食べた痕跡である「 蟻道( ぎどう ) 」も確認できました。

また、1階のユニットバスの天井にある点検口からLEDライトで2階の床下を確認したところ、素人でも判断できるほど分かりやすいシロアリ被害の後が複数確認できたそうです。

後日、シロアリ屋さんと大工さんに修繕の見積もりを依頼してみると、シロアリの駆除と予防に約75万円、被害箇所の木材交換に最低でも150万円かかるという見積もりが出ました。

友人は「 最初、11世帯の一棟物アパートが110万円だ! これは掘り出し物だ!と盛り上がっていた気持ちが、徐々にクールダウンしていくのが分かった 」と冷静に話してくれました( 笑 )。

客付けには困らない立地だったため、リフォーム費用をしっかりと用意できる場合は、ボロ物件投資として成り立つが、「 なかなか大規模な工事で骨が折れそうだな 」という印象だったそうです。

■ 壁面・屋根緑化

最後に大きな問題だと感じたのは、長年手入れされてこなかったせいで、進行してしまった建物外壁と屋根の緑化( 笑 )についてでした。

近隣に自生していたツタなどの植物が建物にがんじがらめに絡み付いており、壁面と屋根の隙間から室内へ水が回っているのが確認できました。

この物件を購入して再生する場合は、建物全体を覆っているこのツタを取り除いた上で、水が進入している部分を補修、または下地と外装板のやり替え、屋根の修繕または一部葺き替えが必要になるだろうと考えられました。

屋根屋さんと大工さんに見てもらったところ、部分補修でもそれぞれ200万円はかかるのではないか? との見解でした。

■ 修繕費の合計は800万円超

ここまでで、廊下の工事が約200万円、シロアリの駆除と予防に約75万円、シロアリの被害箇所の木材交換に約150万円、それに加えて屋根と外壁の修繕がそれぞれ約200万円( 計400万円 )です。

合計すると、再生するには最低でも825万円はかかるということになり、最初のアパートの金額110万円とあわせると、935万円になりました。

ただ、935万円かけても、一部屋3万円の家賃として、11部屋が埋まれば毎月の家賃収入は33万円。年間で約400万円ですので、充分に高利回りであることは間違いありません。

この物件を買うか流すか、その友人はまだ決めかねています。いずれにせよ、「 予想していたより修繕費用がかかりそうだから、プロの人に見てもらってよかった 」と話していました。

熱心に探せば、今の市場でも今回のような激安物件は出てくるものです。しかし、物件をよく調べずに購入すると、後になって収支計画が大きく狂うことになります。

投資である以上、投資物件として仕上げるためにいくらかかり、その上でいくらの賃料が見込め、利回りはどの程度になるのかを、把握した上で購入を決めるのは、当然のことです。

物件を買うときは、見た目上の安さだけではなく、修繕に必要な費用まで計算に入れた上で、投資として成り立つどうかをしっかり判断する目を持つことの重要性を感じる案件でした。

この物件がどうなったかは、また機会があれば、このコラムで報告していきたいと思います。

2016年4月13日掲載
posted by 元コンビニ店員 at 21:36| 兵庫 ☁| Comment(0) | 不動産投資資料 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

「住まいの処方銭」抜粋 2016年4月。

どうする空き家(4) 費用負担ゼロで賃貸も
★どうする空き家(4)
2016.04.28
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160428/ecn1604281140002-n1.htm
基礎が傾き土台が腐っていた空き家(上)が、断熱や改修工事を経て生まれ変わった(提供・ルーヴィス)

 空き家を費用負担ゼロで修繕してもらった上に、少ないながらも毎月、賃料を受け取れる−。こんな画期的な活用事業「カリアゲ」を手がけるのはルーヴィス(本社・神奈川県横浜市)。

 築30年以上の物件を同社の費用で修繕し、6年間、借り上げる。借り上げ期間中は、賃料の1割がオーナーに入る仕組み。東京都内と神奈川県内の物件が対象で、2015年1月の開始以降、8棟21部屋の実績がある。

 たとえば、築年不明で再建築不可の2階建て戸建てが、耐震補強や断熱工事を経て1階月8万9000円、2階月9万円の物件に生まれ変わった。ビルや古い賃貸アパートの例もある。同社の福井信行代表は「放置空き家を解体した自治体が、費用をほとんど回収できなかったとのニュースを見て、税金を投入するくらいなら活用したかった」と話す。

 向くのは収入の多寡を重視するより、空き家をもてあましている人。「子供の頃を過ごした実家を手放せない」「空き家管理サービスを利用するより住んでほしい」という声もある。

 借り上げ期間中は、入居者が退去しても賃料を受けとれる。入居者による室内の改装は自由。福井さんは「借り手が自分好みの内装にするので長期に住んでもらえる可能性がある」という。

 同社負担の修繕費は月額想定賃料3年半が上限。これを基本にプランを作成する。6年後に借り上げ契約は終了。その後は、オーナーが直接運営して賃料全額を得るか、1年契約で同社から月額賃料75%を受け取って引き続き借り上げてもらうか、同社に賃料5%の手数料を払い1年契約で建物管理だけを依頼するかの3つ。

 リフォームに費用がかかりすぎる場合など、すべての物件が可能なわけではないが、検討の余地はありそうだ。 (不動産・住生活ライター 高田七穂)



どうする空き家(3) 地域に開放交流の場に
★どうする空き家(3)
2016.04.21
連載:住まいの処方銭Tweet
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160421/ecn1604210830003-n1.htm
空室をデイサービス&認知症カフェにした「タガヤセ大蔵」

 空き家で地域貢献できないか。自治体などでは空き家活用支援に取り組むところがある。

 区から委託を受け、「空き家等地域貢献活用支援窓口」を開設したのは(一財)世田谷トラストまちづくり(東京都世田谷区)。空き家や空き部屋を提供したい人とともに活用方法を考え、アドバイスする。

 方法は次の3つ。まず、区の補助事業を活用し保育施設などに転用。次に、NPOなどに貸し、多世代交流のためのコミュニティーカフェなどに使ってもらうもの。最後に、賃料は入らないものの、空き家の所有者が家を開放し、自分で地域交流や支え合いの場をつくるものだ。

 ここでNPOなどに貸し出す場合、双方の条件が合致したら現場見学会をはじめ、同まちづくりがサポートする。オーナーからの相談は累計407件、物件数では69件(2015年12月)。

 同まちづくりの荒井千鶴係長は「相談は空き家のオーナーから3割、活用を念頭に入れる団体が6割。『思い出のある家具を捨てられないが貸したい』『地域に恩返ししたい』という声も少なくない」と話す。

 モデル例では、空室になっていたアパートの1階全室を「デイサービス&認知症カフェ」として開放したり、支援の必要な就学前の子供と親が一緒に過ごせる居場所にすることが提案されている。

 ただし、すべての建物に活用の可能性があるわけではない。建物が耐震基準など、法的な問題をクリアしていなければならないからだ。耐震性能の不足には、助成制度があるが、全額を賄えないときには自己負担が必要。どこまで出費できるか考えなければならない。

 また、一般の賃貸借と異なり、地域の人が集まる場として活用してもらうため、近隣住民にも理解してもらう必要がある。

 多くの収入は期待できず苦労もあるかもしれない。だが、自分の住んでいた思い入れのある家に再び人の声が響くのはうれしいはずだ。 (不動産・住生活ライター 高田七穂)



どうする「空き家」(1) 一定の条件なら売却時の税が最大609万円減
★どうする「空き家」(1)
2016.04.07
連載:住まいの処方銭Tweet
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160407/ecn1604070830002-n1.htm
住宅密集地にも空き家はある

 新年度。早めに片付けたい問題の一つが空き家だ。4月から、空き家を減らすための対策が増えた。情報収集し、対策を練りたい。

 <売却>

 空き家を売って利益が出たら税金を払わなくてはならない。これまで相続した空き家について、税金の軽減措置はなかったが、一定の条件をもつ空き家をこの4月以降に売却したら、譲渡所得から3000万円を引けるようになった。2019年末までに売却したものが対象。納める税金は最大609万円超も減る。

 条件は、親が一人で住んでいた家で、相続時以降空き家であること、1981年5月31日以前に建てられた区分所有以外の建物であること、相続から3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなど、細かい条件がある。

 <賃貸>

 わずかでも収入があれば固定資産税の足しになる。住んでもらえば室内に風が通り抜け、家は蘇る。空き家バンクなどをつてに、広く借り手を募ろう。NPO法人に地域活動の拠点にしてもらうことも視野に入れる。

 また、東京都大田区など条例のあるエリア内に空き家があれば、“民泊”が選択肢に入る。ただしルールを順守し、近隣への配慮を忘れずに。

 さらにこれから、自治体が空き部屋などを借り上げて子育て世帯に賃貸するという方法が検討される。行く末に期待だ。

 <寄付>

 ごくまれに自治体が寄付を受けることがあるので、まずは問い合わせを。さらに、営利法人や公益法人をはじめ、檀家(だんか)となっているお寺などが土地を引き受けることがある。

 このほか、隣地の所有者にも聞いてみよう。「駐車場を拡張したい」「畑が欲しい」という要望を持っている可能性がある。

 一方で、寄付であっても土地の価格が取得時より高くなっていると、あげた側でも所得税や住民税がかかる。詳細は税理士などに尋ねたい。 (不動産・住生活ライター 高田七穂)
posted by 元コンビニ店員 at 20:55| 兵庫 ☁| Comment(0) | 不動産投資資料 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

「本当は教えたくないマンション業界の秘密」抜粋 2016年4月。

さまよい始めた「民泊」規制緩和 違法状態“見て見ぬふり” 進まぬ制度改革
2016.04.24
連載:本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160424/ecn1604240830002-n1.htm

訪日観光客急増で宿泊施設が急減。民泊をどう活用していくか=東京・浅草

 外国人の訪日観光客が増え続けている。先日発表された2016年2月の統計数値で、前年同月比約36%増という状態。いま日本の中で最も成長する分野はインバウンド(訪日観光客)関連の観光業であることは間違いない。そして、この分野にマンションは大いに関係がある。言うまでもなく民泊である。

 現状、多くの訪日観光客は民泊を利用している。ホテルの稼働率が80%を超えている現状において、彼らは民泊を利用せざるを得ないのだ。

 ところが、民泊を反復継続して行うことは旅館業法に違反している。罰則は「六月以下の懲役又は三万円以下の罰金」。これに違反して刑務所に入った、というケースをあまり聞いたことがない。言ってみれば微罪だ。

 現状、米国系の民泊マッチングサイトであるAirbnb(エアビーアンドビー)には、日本国内ですでに数万件が登録されている。最近では、Airbnbだけではなく国内のマッチングサイトや、中国系のサイトも登場している。もはや民泊サイトは乱立状態に入った。

 そして、宿泊者に対して部屋を提供する側のほとんどが、反復継続する「業」としてそれを行っている状態だと想像できる。つまり、旅館業法に違反しているのだ。

 警察や保健所が、これを積極的に取り締まっている気配を感じない。周辺住民やマンション内からの苦情に対応しているケースは多いという。しかし、逮捕や起訴に至ったケースはまれだ。

 現状、増え続けるインバウンドを受け入れるには民泊が欠かせない。であれば政府が規制緩和に動くべきなのだが、いかにも遅い。今年の3月末になって、一応指針のようなものは出た。しかし、その内容は現実に合致していないし、使えない。

 東京都大田区や大阪府は「特区」の特例を生かして民泊を認可制で解禁したが、これも中身が現実にそぐわない。だから、申請がそれぞれ数件しかなかったと聞いている。

 いずれ政府が大幅に規制を緩和すれば、大田区や大阪府の試みは「はしごを外された」状態になるだろう。

 日本経済は少しも成長軌道に乗っていない。その中でインバウンドの増加は唯一と言っていいほど明るい材料で、成長が期待できる分野でもある。それを支えているのが、現状では違法状態の民泊ということになる。

 民泊の規制緩和には国土交通省や厚生労働省、経済産業省、警察庁などさまざまな省庁に分かれて意見が対立、あるいは利権の奪い合いをしている様子が側聞できる。「いい加減にしろ」といいたい。

 まず、何万件もの違法状態を「見て見ぬふり」をすること自体、法治国家にあるまじきことだ。速やかに制度を変えて、許容すべきは許容し、取り締まるべきは取り締まるべきであろう。

 合法にならない限り保険などの制度も整えられない。利用者も提供者も大きなリスクを背負っているのが現状だ。




東京五輪“後”のマンション価格まで考えていますか?
2016.04.16
連載:本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司Tweet
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160417/ecn1604170830002-n1.htm

東京湾岸部の高層マンション。建設ラッシュの次にくるものは…

 よく聞かれることに「東京五輪までマンション価格は上がりますよね」というのがある。

 私は、五輪が始まる前に不動産価格の下落が始まると思っているが、それよりも考えるべきは「五輪と不動産市場に何の因果関係があるのか」という基本的な構図だ。

 不動産と言えども、その価格は基本的に「需要と供給の関係」で決まる。五輪開催が不動産の需給に影響があるとすれば、ホテル用地ぐらいだろう。あと、建築コストが上がることで、新築マンションの価格に上昇圧力がかかる。しかし、それは今でもそれなりに織り込まれている。

 多くの人は、五輪開催がマンションの価格に影響するのが常識だと思っている。しかし、実際にはほとんど気分の問題だ。

 例えば東京都江東区有明では、数多くの種目が開催される。「湾岸五輪」と呼んでいいほど。当然、五輪期間中は多くの人が有明を訪れる。また、世界中に映像が流れるはずだ。

 なかには「あそこに住んでみたい」と考える人も出てくるだろう。実際に有明で物件を探す人もいるはずだ。注目されることで、ある程度の需要を引き寄せる。

 だからといって有明エリアのマンションの価格が一時的にしろ2割も上がるかというと、それは疑問だ。イベントが終わると、世間の注目を集める機会はそうそうやってこない。

 加えて、有明の対岸である中央区晴海の選手村跡地では、約5650戸分の住宅が供給される。有明よりも交通利便性が良い場所に、東京23区内で昨年1年間に供給された新築マンションの3分の1近い戸数が新たに出てくる。そのことだけを考えても「五輪の会場だったから」という購買行動がどれほどあるか疑わしい。

 五輪も1つのイベントに過ぎず、終わってしまえば、記録と記憶に残るだけの存在。五輪によって東京の人口が一気に増えるわけでもなく、余っている住宅が減るわけでもない。不動産を巡る需要と供給の関係はほとんど変わらない。

 むしろ、終わることによって一時的な宿泊者が去り、空き家と空室が目立つようになる。折しも五輪が開催される2020年から、東京都の人口が減り始めると予測されている。

 不動産市場を眺める場合、五輪は開かれることよりも終わることの影響を重視すべきだ。何といっても、“その後”の東京には心理的な目標がなくなってしまう。「五輪までは」という気持ちを抱いていた人々の心にポッカリと穴が開く。

 将来への期待がしぼむと、不動産を買おうとする人よりも売りたいと考える人の方が多くなる。特にここ1〜2年で日本の不動産をたくさん買った外国人にとって、五輪後の東京が、今ほど輝いて見えるだろうか。

 そうでなくても人が暮らしていない住宅の数は年々増えているのだ。

 4年半後、東京五輪は確実に終わる。



区分所有法の原則 管理組合の「民主主義」に適切な監視を
2016.04.10
連載:本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司Tweet
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160410/ecn1604100830002-n1.htm

所有物件は自分で守る。管理組合に任せっきりではいけない

 分譲マンションを管理するための法律として、区分所有法が定められている。これはもう、分譲マンションの「憲法」といってもいい位置づけである。

 その区分所有法は民法の「共有」概念から派生した特別法とされている。法律の原則として、特別法は普通法に優先する。分譲マンションについては、区分所有法が何にも勝るルールなのだ。

 その区分所有法は1962年に施行され、年齢でいえば54歳。何度か改正されたが、基本的なところは同じだ。

 この法律が考案された五十数年前には、せいぜい数十戸の分譲マンションがあったくらいだろう。今では数千戸規模も存在する。

 つまり、五十数年前には想定できなかったほど分譲マンションの規模は大きくなり、数は増え、老朽化が進んでいる。

 そして、この区分所有法の原則は、基本的に民主主義だ。大事なことはすべて民主主義のルールにのっとって決める。民主主義とは、多数決。例えば、管理組合の代表ともいえる管理者(理事長)は、理事による互選で決めることになっている。理事をどうやって決めるかは、各管理組合の管理規約で定められている。

 国土交通省が示す標準管理規約によると、「総会で選任」となっている。なんとも曖昧だ。

 実際は部屋番号による輪番制になっている場合が多い。しかし、マンションによっては立候補を認める管理規約を定めるところも多い。よくあるのは、一部の熱心な区分所有者が、長年にわたって管理組合を牛耳っているケースだ。

 管理組合は、区分所有者から徴収した管理費や修繕積立金を予算として執行する権限を有する。これは利権のようなもの。目安として1戸あたり年間40万円として、100戸なら4000万円。修繕積立金は1戸当たり100万円積み上がることが多いので、大規模修繕は1億円規模になる。

 こういったお金は管理組合の総会で予算案や決算報告、あるいは大規模修繕案として議案提出される。そして、出席または提出された委任状などの過半数で議決される。

 管理組合の総会に出席する人は少ない。多くの区分所有者は「議長一任」の委任状を提出する。つまり、総会で議長を務める管理組合の理事長が絶大な権限を有するのだ。

 理事長が善意だけで職務を遂行するのなら問題ない。しかし、中には懇意の企業に管理業務の一部を発注してキックバックを得たり、あからさまに横領したりするケースも多い。管理費の中から「コミュニティー関連」などと称して、理事たちの飲み会や報酬の予算を引き出すケースもある。

 民主主義は主権者が賢明な選択をし、選良が公共の利益のために尽くすことが前提だ。しかし「絶対権力は絶対的に腐敗する」という原則もある。

 政治システムとしての民主主義が完ぺきではないように、マンションの管理も民主主義である以上、適切な監視や定期的な権力移譲が行われる必要がある。



不動産投資やるならアジアの成長地域 おススメはインドネシアのバリ島
2016.04.03
連載:本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司Tweet
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20160403/ecn1604030830002-n1.htm
インバウンド(訪日客)でにぎわう京都。不動産投資にも妙味がある

 不動産投資について、相談を受けることが多い。私は常々「中長期的に見ると日本の不動産価格は必ず下落する」「住宅の余剰感が深まると、物件価格も賃料も下がる」と言い続けている。国内での不動産投資は、かなり難易度が高いのだ。

 理由ははっきりしている。日本はこの四半世紀、経済成長していない。

 安倍晋三首相は「GDPを600兆円に」という目標を定めたが、足元ではマイナス成長。統計のマジックでも使わない限り達成不可能だ。

 なぜ経済が成長しないかというと、まずは人口減。お金を使う人間が毎年何十万人も減っている。それだけでコンマ数%のマイナス成長要因となる。

 次は、日本国内の消費社会が成熟しきったこと。住宅、車、家電や家具も、スマホでさえすべてひと通りはそろった状態になっている。あるとすれば「買い替え需要」。数年から数十年ごとに買い替える際にだけ需要が発生する。だからGDPも伸びようがない。

 こういう国で不動産投資はかなり厳しい。人が増えないのだから、不動産への需要も細る一方だ。マンションを購入して賃貸に回すにしても、借り手が毎年減っていく。

 今でも、賃貸住宅の空室率は約20%だとされている。今後、これはますます増えるだろう。

 不動産投資をするなら、経済成長エリアである。例えば日本が高度成長をしていた1960年代なら、日本国内でどんな不動産を買っても中長期的な値上がりが期待できた。住宅でも店舗でも、借り手はすぐに見つかった。高額の保証金を預かることも可能だった。

 今の日本国内で、経済成長が期待できるのはほんの一部の地域だ。例えば、北海道のニセコ周辺。あるいは京都市。ともにインバウンド(訪日客)が急増したことで地域のGDPを成長させる可能性が高い。

 東京でも都心エリアではインバウンド効果が期待できる。しかし、それらは円安が続いてこその話。4年前のように1ドル=80円に戻ったらどうなるかは分からない。

 ここは海外にも目を向けるべきだろう。日本の近くで今後の経済成長が期待できるのは、フィリピンやインドネシア、カンボジア、ミャンマーだ。

 私はインドネシアのバリ島を勧めている。理由は、高い経済成長性。バリ島にやってくる観光客は毎年2ケタの比率で増加している。観光客や長期滞在者が増えれば、その分だけは確実に経済が成長する。不動産の利用価値が高まるので、価格は上昇する。

 現に私が見ている限りバリ島不動産の相場観は毎年確実に上昇中だ。先日、バリ島を訪れて驚いたのは、あまりにも日本人が少ないこと。極端な話、行き帰りの飛行機の中でしか日本人を見かけなかった。

 不動産に投資しているのもほとんどが欧米人。彼らはあの島の成長性を見越して、個人単位でどんどん投資している。そして儲けている。日本人もあの島の投資価値に気づくべきだろう。

 ■榊淳司(さかき・あつし) 住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる(www.sakakiatsushi.com)。著書に「年収200万円からのマイホーム戦略」(WAVE出版)など。
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